Autor: Sandra Bolanča

U centru Zagreba ima barem 100 vrijednih stanova u kojima životare stariji ljudi. Kada bi ga prodali, mogli bi živjeti lagodno. No, njima prodaja ne pada na pamet, a najveća im je želja umrijeti u snu, u vlastitom krevetu, tamo gdje su se rodili

U agenciji je zazvonio telefon. S druge strane žice čuo se ugodni muški glas; čovjek se predstavio, živi, kaže, u Beču, njegov brat živi u Americi, a njihova teta, starija gospođa, živi sama u ogromnom stanu u centru Zagreba. Teta se nikad nije udavala, oni su jedini nasljednici stana kojeg ona, međutim, ne želi prodati iako joj je život u toj velikoj nekretnini zapravo mizeran. ‘Molimo vas’, kaže čovjek, ‘imamo dobre namjere, stan propada, zdrav razum nalaže da ga je bolje prodati i od tog novca kupiti joj što god ona želi i gdje god želi, a ostatak oročiti. To je stan od 143 kvadrata, s ogromnim stropovima od 3,20 metra, teta ga ni ne može održavati. Međutim, tvrdoglava je, i evo, mi vas kao stručnjaka molimo da pokušate s njom razgovarati.’

VEZANE VIJESTI

Vijesti

Plaće najveće u regiji, kupovna moć raste, a živimo u 143 m2

Marina Mihaljinac, magistrica ekonomije i vlasnica agencije za nekretnine “zagrebwest” koja je tijekom protekla dva desetljeća stekla pregršt iskustva i vjernu sliku tržišta nekretnina u nas, tim je riječima počela priču “bakice i stanovi u centru grada”, u kojima one žive krajnje neadekvatnim životom, a koje, pak, ni u snu ne žele prodati i preseliti se u nešto manje, jeftinije, praktičnije... Priča je to koja oslikava dio sporog, netržišnog, zadružnog mentaliteta, svojstvenog patrijahalnim sredinama poput naše i koji nas još uvijek u sjenu prati, složit će se ekonomski stručnjaci.

Vrata otvarala 15 minuta

- Uputila sam se do gospođe (zvat ćemo je Tereza radi zaštite identiteta). Tereza živi na drugom katu u zgradi u najužem centru grada (s polukatom i onim visokim stubištem to bi u novogradnji već bio četvrti kat), i obzirom da je imala 75 godina, tešku upalu zglobova zbog koje je jedva hodala služeći se štapovima, trebalo joj je gotovo 15 minuta da mi otvori vrata na kojima sam izbrojala ravno deset brava. Hoće, kaže vedrim glasom, pokazat će mi stan.

,Jednu smo sobu jedva otključali, toliko dugo u nju nije ulazila da je bravu izjelo vrijeme, vlaga... Kad smo ušli, iz kamina koji je dominirao suprotnim zidom, izletjele su neke ptice, nešto... Bacila sam se na pod, Tereza se nasmijala, ‘ah, to su samo šišmiši, ne brinite’. U susjednoj sobi, koju također ne koristi i u kojoj je žbuka opadala sa zidova, prozor je bio poluotvoren, a na njemu se nataložila hrpa perja i ptičjeg izmeta tako da je čovjeku odmah jasno da golubovi ondje uživaju. Gospođa Tereza koristila je samo kuhinju, salon i malu sobu.

Na prozoru salona koji je gledao na glavnu ulicu držala je mali jastuk na kojeg bi se naslonila i s drugog kata povazdan promatrala život velegrada. Ona voli rješavati križaljke, sluša klasičnu glazbu na radiju, čita Gloriju i ne miče se nigdje. Živi od vrlo male svote novca, naime, to i jest jedan od razloga zašto ne koristi cijeli stan kojeg ne može preurediti i koji propada. Jedno je vrijeme sobe iznajmljivala studentima, ali to joj je bilo previše dramatično, oni dolaze, odlaze, telefoniraju, kupaju se, troše plin... Muči se sirota s tim bravama, teško se kreće, grije samo mali dio stana koji se pretvara u ruinu, zapravo se mrcvari... - opisuje Mihaljinac i nastavlja:

 

Kada umrem, nek’ prodaju

- Sjeli smo za stol, gospođa me ponudila čajem i keksićima i mi smo se lijepo, prijateljski raspričale što njezini nećaci, kao jedini nasljednici stana, predlažu. ‘Tereza’, počela sam, ‘vi svoj stan od 143 kvadrata u strogom centru glavnog grada možete prodati za nešto manje od 300 tisuća eura’. Naime, bilo je to sredinom 2007. godine kada je tržište nekretnina bilo na vrhuncu i kada se za takve nekretnine, čak i za tako zapušten stan, moglo dobiti dvije tisuće eura po kvadratu i više.

‘Nećaci vam, dakle, nude da moja agencija pronađe manji stan od nekih 60-ak kvadrata, jer trenutno ni ovdje više ne koristite, s telefonom, centralnim grijanjem, klima uređajem, protuprovalnim vratima da se ne mučite s onih deset brava, u zgradi koja ima lift i koja je u blizini nekog doma zdravlja. Ostatak novca, a ostalo bi vam između 150 i 200 tisuća eura, možete oročiti na banku i živjeti od kamata bitno kvalitetnijim životom.

Dakle, možete putovati, ići u toplice kad god želite, priskrbiti si masere, terapeute, frizere, pedikere, čistačicu, patronažnu sestru koja će vas svakodnevno obilaziti i urednu dostavu hrane iz finog restorana. Vaš će život biti zbrinut i na zdravstvenom i na svakom drugom planu. Ja vam mogu ponuditi krasne stanove, novogradnju na Jarunu, Knežiji i Maksimiru.’

Tereza me pomno saslušala i samo se slatko nasmijala. A ne, ne, ne ide ona nikud, dobro je njoj i tu, kaže. Ona svoj stan jako voli, ima svoj mali jastuk s kojeg promatra ljude, deset brava koje, sirota, pola sata otključava i zaključava, nekoliko prijateljica koje jednom tjedno dolaze posuditi Gloriju (koja im je jako važno štivo), pa im je to ujedno i druženje; ima staru susjedu s kojom svako jutro popije kavu i izmjeni mišljenje, i doktoricu koja je blizu, kojoj beskrajno vjeruje i koja zna sve njezine bolesti, te će joj u kućnu posjetu doći kad god to zatreba (nije puno pomoglo ni objašnjenje da s 200-tinjak tisuća eura koji će joj ostati sebi može priuštiti najbolje moguće liječnike svijeta).

Ona voli svoj namještaj, miris svojih tepiha, i šišmišima i golubovima usprkos, ne vidi ni jedan razlog zašto bi trebala seliti. Tu se rodila, odrasla i jako moli Boga da umre u svom krevetu, u snu. A nećaci će svoje dobiti kad ona lijepo umre, njezino mišljenje ništa i nitko neće promijeniti - ispričala je Marina slikovito, nemoćno slegnuvši ramenima.

Ovakvih gospođa Tereza, kaže Mihaljinac, pun je Zagreb, odnosno samo središte grada. I druga gospođa (koju ćemo zvati Marija) ima stan od 160 kvadrata u samom centru. Iako su joj unuci osnovali obitelj i nedavno ušli u velike stambene kredite, gospođi Mariji koja također životari, nastavlja Mihaljinac, ne pada na pamet prodati stan za kojeg je isto tako mogla dobiti više od 300 tisuća eura i preseliti se u nešto manje i praktičnije.

Treća gospođa (koju ćemo nazvati Zdenka) godinama nije htjela ništa, iako se s mizernom mirovinom mučila u ogromnom stanu u centru grada. Potom je odlučila iznajmiti nekoliko soba, ali po suludoj cijeni od tisuću eura mjesečno po sobi ‘jer, tu su krasni tepisi, dragocjeni antikni kredenci i namještaj ...’ i nisi joj mogao dokazati da je to mladim ljudima samo neprivlačan, preskupi muzej, iznosi Mihaljinac svoja brojna iskustva s terena.

- Navodno se gospođa Zdenka nedavno odlučila na prodaju stana, ali već vidim koji će to Sizifov posao biti jer će tražiti novac kojeg joj nitko neće dati za stan koji, uz to, treba generalno renovirati - smatra Mihaljinac.

 

Obiteljsko srebro

Iako je život starijih ljudi (bilo bračnih parova, bilo samaca) u stanovima koji površinom nadmašuju njihove potrebe gotovo u pravilu popraćen visokim troškovima, malim mirovinama i životarenjem, stariji ljudi teško ga se odriču. Oni te svoje nekretnine strašno vole i strašno precjenjuju, nastavlja Mihaljinac, i poznata je stvar da su vrlo emotivno vezani za njih, čak kad i to više nema logike. To je jedno od nasljeđa socijalizma, kriterij po kojem je imati veliku kuću ili stan u centru bilo pitanje prestiža.

Spomenutu sentimentalnu vrijednost, tome nasuprot, racionalna, pokretljiva i kapitalistički nastrojena zapadna Europa potpuno je eliminirala. Kod nas je čovjek vezan za svoj stan “tu se rodio, tu će i umrijeti”, ili kuću jer “svaka mu je cigla preko ruke prešla”, ili za njivu koju ni ne obrađuje jer više valjda ni ne zna gdje je.

To se smatra teško sticanim obiteljskim srebrom iako su i ta zemljišta i te nekretnine izgubile onu prvotnu svrhu i funkciju, da bi se u ovom modernom dobu pretvarile u balast, u mrtav, nelogičan kapital, pojašnjava Mihaljinac.

- Koliko je takvih primjera kod nas? Teško je pouzdano reći jer ne postoje precizna istraživanja. Od ukupnog broja nekretnina koje su tržišno zanimljive u Zagrebu, dakle stanova u centru i kuća na periferiji u kojima žive starije osobe koje nemaju ni snage, ni novca da ih održavaju ..., rekla bih da takvi slučajevi zauzimaju oko 15 posto tržišta.

To je vrlo mnogo s obzirom da je riječ o vrlo malom tržištu - centar Zagreba vam je od Britanca do Kvatrića i na jug do Glavnog kolodvora - dakle, vrlo malo tržište na kojem se u ovom trenutku prodaje maksimalno sto stanova karakterističnih po onim visokim stropovima i krasnim stubištima - kaže Mihaljinac.

Kakva je situacija usporedimo li Hrvatsku s zapadnoeuropskim metropolama? Također ne postoje adekvatna istraživanja, kaže Mihaljinac, ali sto posto je sigurno da u zapadnoeuropskim zemljama ljudi prodaju nekretninu istog časa kad odu u mirovinu ili iz nekog razloga ostanu bez novca. Presele se u manji, jeftiniji stan u povoljniji kvart ili u manji grad i, jednostavno rečeno, sebi organiziraju jeftiniji način života. Primjerice, Nijemci su europska nacija s najmanjim postotkom vlasništva nekretnina. U jednom Frankfurtu ili Milanu teško da ćete naletjeti na bakicu koja sa šišmišima životari u najužem centru grada samo zato što svoj stan voli - nasmijala se.

Kondominiji za starije

- To je stanovništvo radno pokretljivo, oni se ravnaju prema poslu, ne prilagođavaju posao nekretnini u kojoj žive, nego obratno. U istom stanu ne žive trideset godina kao što je kod nas slučaj i za njega uopće nisu emotivno vezani. Tu vlada čisti racio, emotivna crta za stan ili kuću potpuno je izbrisana iz njihovog mentalnog sklopa - kaže Mihaljinac.

Vani, uz to, postoje posebna naselja za građane treće životne dobi, takozvani kondominiji, u kojima su svi potrebni zdravstveni, socijalni, uslužni i kulturnozabavni sadržaji prilagođeni upravo toj ciljnoj skupini. Takva naselja vrlo su funkcionalna, govore strana iskustva, i starijim osobama daju smisao postojanja i motivaciju za aktivnost, međutim, kod nas nisu zaživjela.

Nije tajna da je Hrvatska poznata po velikom broju nekretnina u vlasništvu, posebno po velikom broju vikendica kakve u bogatom zapadnom svijetu sebi može priuštiti srednja i viša klasa.

- Dva su razloga za to, prvo, u doba socijalizma nekakav višak novca ljudi su mogli uložiti samo i isključivo u vikendice. Drugo, u razdoblju od kraja 90-ih pa negdje do 2007. godine nastao je veliki bum u rastu cijena nekretnina, pa su to bile sjajne investicije, posebice u Zagrebu i na moru, gdje je čovjek, kroz preskupo iznajmljivanje, kupljenu nekretninu isplatio za manje od jednog desetljeća - tumači Mihaljinac.

Kod nas, kaže, pravog, ozbiljnog tržišta nekretnina i nema. U zapadnoj Europi i Americi postoji cijeli niz tvrtki čiji je biznis izgradnja stanova za najam.

Grade se cijela naselja sa stanovima za iznajmljivanje; takvi su najmovi vrlo povoljni, postoji kategorizacija, dakle, ne može se iznajmljivati kokošinjac i podstanar ima svoja prava, gazda ga ne može izbaciti do iduće subote jer mu se sin naglo ženi, pa mu treba stan, kao što je kod nas slučaj. Važno je naglasiti da vlasnici kupljenu nekretninu isplate kroz 20, 30 godina - ne računaju na zgrtanje profita na brzinu - dok je u Hrvatskoj donedavno amortizacijski period bio 10 do 12 godina, izravna je Mihaljinac.

Porez će im stati na kraj

Ono što je najviše ljuti, kaže, istraživanja su o tržištu nekretnina koja se plasiraju u javnost, zbog kojih slika tržišta nekretnina u nas nije vjerna jer se bazira na željama prodavatelja.

- Brojni portali i oglasnici rade analizu na osnovu želja prodavatelja, a ne na osnovu tržišne procjene stručnih agencija koje su pregledale stanove na terenu i donijele stručnu procjenu. Osobe koje se jave na telefon oglasnika zapravo zaprime Perinu ponudu, a Perina ponuda je najčešće samo njegova želja. U stvarnosti će Pero bitno morati spustiti cijenu svoje nekretnine ukoliko je želi prodati. Međutim, na temelju Perine ponude, pa onda Željkove i Martinove ponude, karikiram, oglasnici će napraviti istraživanje koje se uzima zdravo za gotovo, a koje, za posljedicu, odskače i do 40 posto od realne slike na samom tržištu nekretnina - ne skriva ljutnju Mihaljinac.

A bakice i njihovi ogromni stanovi? Uza sve dužno poštovanje, u red će ih dovesti jedino porez na nekretnine, dobrodušno se nasmijala Mihaljinac.

- Budući da je centar grada malen, vrlo je malo kvalitetnih ulica, velika je šteta, naglašavam šteta, da dobre nekretnine propadaju i da se stvara jedan pasivni, mrtav centar. Tu gubi i lokalna sredina i sam grad jer se pretvara u muzej starih stanova koje do pol’ prekriva mahovina. Indirektno bi nam pomogao porez na nekretnine; tržište bi živnulo, a država, ona bi svakako profitirala: ili od spomenutog poreza ili od življe ekonomije koja bi trebala useliti u te stare, divne stanove - zaključila je Mihaljinac.

 

Mrtav kapital ili dobar start za ugodan život

Luksuz u penziji sa 300.000 eura

Gospođa Tereza u najstrožem centru grada živi u stanu nešto većem od 140 kvadrata, za koji je 2007. godine, kad joj je nuđena pomoć, mogla dobiti 300 tisuća eura.

Scenarij A

Za sto tisuća eura gospođa Tereza mogla je kupiti pristojan stan od četrdesetak kvadrata negdje u novogradnji, u nekom od ugodnih zagrebačkih naselja, sa svom potrebnom infrastrukturom. Ostalo bi joj 200 tisuća eura koji bi joj, uz oročenje i kamatu od samo 5 posto godišnje, donosili mjesečni prihod veći od 6000 kuna. S tim bi novcem, a da glavnicu niti ne dira, uz svoju mirovinu, mogla plaćati sve moguće usluge koje poželi, od čišćenja, kuhanja, masaže, frizera..., a mogla bi si, ‘čupkanjem’ od glavnice, priuštiti i neki drugi luksuz.

Scenarij B

Da je nakon prodaje stana odlučila živjeti u domu za starije, gospođi Terezi bi ostalo svih 300 tisuća eura, što bi joj, uz pet posto kamate, mjesečno donosilo više od 9000 kuna. Tim novcem mogla bi si priuštiti luksuzan privatni dom za starije, i još bi joj ostalo nekoliko tisuća kuna ‘džeparca’.

250.000 eura za život, pa čak i biznis

Dvojica nasljednika, jedan nezaposlen i jedan s malim i neredovitim prihodima, imaju veliku kuću u Zagrebu, malo zemljište s brvnarom pored grada i relativno veliku kuću na moru. Te 2007. godine njihove su nekretnine na tržištu mogle postići cijenu od 500 tisuća eura, što znači da bi svaki imao na raspolaganju 250 tisuća eura. Sa 100 tisuća eura svaki si je, budući da žive sami, mogao kupiti pristojan stan od 40 do 50 kvadrata u pristojnom zagrebačkom kvartu, u tramvajskoj zoni.

Scenarij A

Od 150 tisuća eura oročenih u banci svaki bi imao mjesečni prihod oko 4500 kuna, što je gotovo prosječna hrvatska plaća. No, kako su to ljudi srednje dobi, dio novca mogli bi uložiti u fondove i povećati prinos na sedam do osam posto, što bi im donijelo do 7000 kuna mjesečnog prihoda.

Scenarij B

Svaki od njih mogao je, ako žele igrati na sigurno, svojih 100 tisuća eura oročiti, što bi mu donosilo sigurnih 3000 kuna mjesečno, a sa 50 tisuća eura započeti neki mali vlastiti posao, ili se čak udružiti pa u posao uložiti sto tisuća eura. Uz dobru ideju i malo sreće, od toga bi posla mogli udobno živjeti, a jednog dana možda postati i bogati, uspješni poduzetnici.

150.000 eura u stan ili fondove

Mlađa obitelj naslijedila je obiteljsku vikendicu od stotinjak kvadrata u manjem turističkom mjestu na moru. Imaju jedno dijete koje će uskoro u školu, oboje rade u privatnim tvrtkama i jedva se uspiju izboriti za tri tjedna ljetnog godišnjeg odmora. Za kuću godišnje plaćaju gotovo 1000 kuna poreza na vikendice, a struja, voda, telefon i komunalije koštaju ih još 2000 kuna. Uz to, svake godine moraju uložiti tisuću do dvije tisuće kuna u popravke, obnovu i održavanje kuće. Iznajmljivati je ne mogu jer bi trebali uložiti desetak tisuća eura u uređenje, a ionako se ne bi imao tko brinuti o turistima jer oboje rade.

Scenarij A

Kuću su mogli prodati za 150 tisuća eura, novac uložiti na štednju i u fondove te od njega ubirati godišnji prihod od desetak tisuća eura. S tim novcem, uz uštedu od četiri do pet tisuća kuna, koliko više ne moraju trošiti na kuću, svake godine mogu ljetovati i zimovati gdje god požele. Bit će dovoljno i za blagdanska putovanja tijekom godine, a djetetu mogu plaćati organizirano ljetovanje tako da bude na moru više nego što roditelji imaju godišnjeg odmora.

Scenarij B

Kuću su mogli prodati za 150 tisuća eura i tim novcem kupiti sedamdesetak kvadrata stana u Zagrebu, koji mogu iznajmljivati za 400 do 450 eura mjesečno, što je godišnji prihod od oko 5000 eura. Ako ih 500 eura godišnje košta održavanje tog stana, još im ostaje 4500 eura, kojima si mogu platiti ljetovanje i zimovanje, a stan će ostati njihovu djetetu koje tako starta u život neopterećeno kreditima. Ili mogu taj stan, kad budu odlazili u mirovinu, prodati i kupiti si kuću negdje izvan grada, ili im taj stan može jednostavno biti njihov osobni mirovinski fond koji će im povećavati skromne umirovljeničke prihode. (Branka Stipić)

www.jutarnji.hr